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【案例研究】以房抵债与以房娱乐的区分
      在司法实践中,民间经典纠纷是一种常见的案件纠纷类型,基于意思自治的精神,法律尊重当事人之间的自由合意,允许双方在一定的范围内对经典的各种事项进行约定,以房抵债以及以房屋买卖合同作娱乐均是这种情况下的产物。两种情况处理结果可能完全不同,那在实践中,究竟如何区分是以房抵债还是以房屋买卖合同作娱乐呢?

  先从一则案例说起:

  【基本案情】

  汤龙等四人与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同,通过实际出借并接受他人债权转让,取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为娱乐该借款合同履行,四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同,并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后,因彦海公司未偿还借款本息,双方经对账,确认彦海公司尚欠四人借款本息约3.6亿元。双方随后重新签订商品房买卖合同,约定彦海公司将其名下房屋出售给四人,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款约3800万元,待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示,双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算,并计算复利。由于彦海公司未依约交付房屋,汤龙等四人提起诉讼,请求履行买卖合同,并要求彦海公司承担支付违约金和律师费的违约责任。彦海公司则主张该商品房买卖合同无效。

  【争议焦点】

  汤龙等四人和彦海公司先是签订多份借款合同,后又经对账确认后签订商品房买卖合同,并约定将借款转化为购房款,彦海公司将房屋所有权转移给汤龙等四人。

  本案的争议焦点就在于:

  双方另行签订的商品房买卖合同效力如何?是作为借款合同的娱乐还是一份独立合同?

  【裁判结果】

  一审:彦海公司承担违约责任,向汤龙等四人支付违约金和律师费。

  宣判后,彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的娱乐,并非双方真实意思表示,且欠款金额包含高利等为由,提起上诉。

  最高法院审裁判结果:改判并驳回汤龙等人的诉讼请求。

  【法院观点】

  本案争议的买卖合同签订前,彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方系争买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供娱乐,而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时,通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间经典案件适用法律若干问题的规定》(下称《民间经典司法解释》)第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案买卖合同无效的主张,不予采信。

  但在确认买卖合同合法有效的情况下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订买卖合同等方式,将违法高息合法化。经审查,双方之间借款利息的计算方法,已经超出法律规定的民间经典利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额,依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率,故应当认为汤龙等四人作为购房人,尚未足额支付合同约定的购房款,彦海公司未按照约定时间交付房屋,不应视为违约。

  注:摘自最高人民法院指导案例72号:汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案(最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布)

  【裁判观点分析】

  针对本案的商品房买卖合同,无论是一审法院还是最高院,都将之认定为一份独立的合同,并非彦海公司所主张的作为借款合同的娱乐。至于两审结果之所以截然不同,是因为最高院在确认本案中的合同关系基于当事人的意思自治发生产生、变更、消灭的同时结合民间经典中的相关强制性规定进行综合分析,防止将非法的高额利息合法化。

  在这其中,最高院是怎么认定本案的商品房买卖合同的效力和性质的呢?

  第一,确认商品房买卖合同的效力,并将之认定为双方经协商同意,将借款合同关系转变成为买卖合同关系,并将将借款本息转为已付购房款。该行为是当事人在合同期间基于双方的意思自治对于关系的变更、修改,且不违反法律法规强制性规定,依法应予以准许。原来的借款合同中的债权债务关系消灭后,那相应的就不可能存在以商品房买卖合同作为借款合同娱乐的情形。此种情形下,不能适用民间经典司法解释第二十四条中关于 “当事人以签订买卖合同作为民间经典合同的娱乐”的相关规定。

  第二,在确认商品房买卖合同合法有效的情况下,针对汤龙等人对彦海公司主张的违约责任,最高院对借款本息转为购房款这一事实进行具体分析,经审查发现,对于用借款本金和利息作为已付的购房款,双方按照之前借款合同的约定的利息计算方式对账确认,而双方在民间经典合同中,约定的借款利率已经超过法律规定的民间经典的利率保护的上限。因此法院对于包含高额利息的欠款数额不予确认,并在已付购房款中予以扣除,防止非法高息的合法化。此时,汤龙等人作为购房者,就存在尚未足额支付合同约定购房款的情形,彦海公司未按照约定时间交付房屋,不应视为违约。

  因而,最终由于汤龙等人主张彦海公司承担违约责任没有事实和法律依据,法院驳回诉讼请求。该案例中最高院将合同中的意思自治与法律的强制性规定充分结合,并对于法律关系作出了准确认定,具有重要的指导意义。

  以房抵债与以房娱乐的区分

  研读上述的案例,对于以房抵债协议与以房屋买卖合同作为娱乐的区分,可以从以下几方面入手:

  【真实意思表示】

  在区分以房抵债和以房娱乐时,首要的就是明确双方当事人的真实意思表示。在实践中订立以房抵债或以房娱乐时,一般存在两种情形,一是债务人不能按约定履行原债务时,与债权人协商通过以房屋折价的方式清偿债务;二是双方协商继续履行,但为了保证债务清偿,以将来债权人在债务人不能履行清偿义务时,有权取得债务人所有房屋的形式为债务娱乐。此时就应当根据当事人之间的基础法律关系、约定内容、限定条件等协议内容探寻当事人的真实意思。

  以房娱乐:如果当事人约定的内容是偿还债务优先、或者可以选择偿还债务而无须转让房屋、或者债务无法偿还时转让房屋的,此时就应当认定双方并未对借款合同关系进行变更,房屋买卖合同只是为了娱乐债权的实现,借款合同关系仍然存续,此时,就应当认定为以房娱乐。

  以房抵债:如果跟上述案例情形一致,双方在债务到期后或者合同履行过程中达成一致意见,确认欠款的具体数额,并将欠款转为购房款,实质上,就是双方同意终止原借款合同,并重新建立新的房屋买卖合同关系,此时债权人的目的在于获得合同约定获得房屋所有权。

  【意思表示达成合意时间】

  以房娱乐:针对对于未来不确定的债务所预先设定的娱乐,因此合意达成的基础为合法有效的借款合同,但此时债务数额尚未确定。

  以房抵债:以房抵债需要双方同意将欠款转为购房款,故该合意达成的时间应在借款期限届满后或者借款合同未届满前,双方协商提前终止原借款关系,并建立新的房屋买卖关系。

  【法律效力】

  以房娱乐:在以房屋买卖合同作为借款合同娱乐的情况下,其是作为借款合同的从合同,若债权债务履行完毕,娱乐合同也随之而终结,其效力依附与主合同的效力。

  以房抵债:以房抵债是双方当事人通过合意,将借款关系终结后重新建立的房屋买卖关系,两者之间法律效力相互独立,互不影响。
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